¿Son tan buitres los fondos buitre?

Lucía Martín *

“Barato, barato” es lo que podría servir de lema para el sector inmobiliario español. Barato para quien tenga 'pasta', evidentemente. Y los fondos buitre la tienen, por eso están haciendo su particular agosto en España, pero también, en el resto de Europa.

Hagan un esfuerzo de memoria e intenten acordarse de la película Pretty Woman, a buen seguro no les costará mucho considerando el número de veces que la reponen en la televisión. Todos recordamos que Julia Roberts era prostituta, pero, ¿qué hacía Richard Gere? Pues era un hombre de negocios que se dedicaba a comprar empresas moribundas, ni más ni menos que lo que hace un fondo buitre: adquirir activos tóxicos, que están muy por debajo de su valor nominal, para revenderlos más tarde llevándose una revalorización… Por supuesto, como en todo cuento 'Hollywodiense', Gere se 'recicla' al final de la cinta, al igual que Julia, y ambos dejan de ser 'malos' para pasar del lado de la bondad.

¿Qué hace un fondo buitre? ¿Son tan malos como los pintan? ¿Por qué tienen tan mala prensa? Lo primero que hay que decir es que a cualquiera que trabaja en el sector (muy poco dados, por cierto, a hablar con la prensa), les parece peyorativo el apelativo de “buitre”. Será por aquello de que el buitre se alimenta de carroña, aunque la labor de este animal es muy importante porque se encarga de eliminar deshechos, de sanear, de limpiar. Y eso es precisamente lo que hacen estos instrumentos de inversión: se quedan lo que otros no quieren. En nuestro país eso quiere decir ladrillo: casas, oficinas, naves, pero también, hipotecas y créditos dudosos…

Hasta junio pasado, estos fondos se gastaron casi 41.000 millones de euros en activos inmobiliarios tóxicos en Europa, según datos de Cushman & Wakefield. La mayor operación, que superó los 5.700 millones de euros, fue la del Ibrc (liquidador del banco Irish Bank, que fue rescatado por el Estado), quien vendió activos a los fondos Ione Star, Sankaty y Canyon Capital. De los activos vendidos, el 63% de las transacciones se hizo en Reino Unido e Irlanda. En España, la venta de ladrillo distressed (apelativo inglés para lo tóxico) superó los 6.000 millones de euros. Operaciones que merecen ser citadas son la venta de 1.860 pisos de la EMV de Madrid a Magic Real Estate-Blackstone Group International Partners, o la compra por parte de Goldman Sachs-Azora de 3.000 pisos del Ivima… Y es que las rebajas son oportunidades para el que tiene 'pasta': “En Madrid podemos estar hablando de entre un 30% y un 40% de rebaja. Solo Sareb tiene 50.000 millones de mierda hipotecaria para vender, y a estos fondos les interesan estos activos”, comenta una fuente del sector que prefiere no ser citada.

La mayor parte de estos fondos tienen oficina en Londres. Empezaron a mostrar interés por nuestro mercado cuando empezó la crisis, en 2009, pero no fue hasta 2012, con el Real Decreto que obligaba a los bancos a hacer provisiones por los activos tóxicos, cuando empezaron a actuar: “Antes, los bancos no querían vender activos con descuentos tan grandes”, afirma la misma fuente.

Las viviendas no son lo único que les interesa. También, los locales, las naves y las divisiones inmobiliarias de los grandes bancos: así, Servihabitat Gestión Inmobiliaria de La Caixa, por ejemplo, ahora es gestionada por el fondo Texas Pacific Group; Santander también ha vendido su división inmobiliaria, Altamira; Bankia, a Cerberus…

¿Cómo operan estos fondos? Es sencillo: las entidades financieras empaquetan sus activos en portfolios, carteras y después se hace una subasta. Los fondos, previamente, se han asesorado sobre lo que se va a vender, han visitado las promociones, los parques industriales, etc.

“No estoy de acuerdo con el apelativo buitre, al fin y al cabo hacen lo que cada uno de nosotros haría si nos dijeran que hay una ganga, unos bolsos de Loewe con 80% de descuento”, explica Fernando Encinar, fundador de Idealista. “Se aprovechan de un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario. Claro que compran para después vender llevándose una revalorización, no son ONGs. Pero es que hay mucho stock y nadie está comprando. Quien compra es el que asume el riesgo, y además ellos no son inversores tan cortoplacistas como los que especularon con la vivienda durante el boom, son más a largo plazo y muchos, de hecho, no pretenden vender sino dedicar esos inmuebles al alquiler”, explica Encinar.

“En efecto, el objetivo de estos fondos es que los activos generen renta, muchos por ejemplo, los empaquetan y los venden a fondos de pensiones, como forma de obtener una rentabilidad anual. Y otra tendencia es el alquiler, la actuación de estos instrumentos supondrá poner más vivienda de alquiler en el mercado”, explica otra fuente.

Sea como fuere, es imposible no pensar en la crisis de las subprime, en la que también se empaquetaban créditos dudosos y se vendían a terceros… “Quiero pensar que no se nos olvidará la última crisis en el sector y lo que la generó. Y sobre los paquetes de créditos dudosos, evidentemente quienes inviertan en ello tendrán que asumir el riesgo de la operación”, añade Encinar.

Solo en Madrid y Barcelona, y refiriéndonos a inmuebles de oficinas, se han registrado, en lo que va de año, operaciones de compraventa por un valor cercano a los 1.500 millones de euros, frente a los más de 700 millones de 2013, según Cushman & Wakefield. Parece evidente que Richard Gere ha venido para quedarse y hacer su agosto…

(*) Lucía Martín es periodista.