Un ‘efecto anuncio’ para las rentas del alquiler

El Estado subvenciona de forma indirecta el alquiler de la vivienda habitual utilizando el Impuesto sobre la Renta. Para ello concede una serie de incentivos de doble uso, ya que los estímulos fiscales del Estado favorecen, cada uno a su manera, a las dos partes del contrato arrendaticio. Del lado de la demanda, la subvención se traduce en unas deducciones de la cuota del IRPF, en el tramo estatal de este impuesto y también frecuentemente en su tramo autonómico, aunque en ambos casos el resultado final suele ser de menor cuantía. Además, el ámbito subjetivo de aplicación de las deducciones en la cuota, al menos según las diferentes normas autonómicas, tampoco es de aplicación universal al ceñirse el beneficio a segmentos de inquilinos de poca edad. Aunque la concesión de estímulos públicos a la demanda de un bien tiene el peligro de contribuir a la subida de su precio en el mercado, dicho riesgo puede contrarrestarse por el contenido y la finalidad legal de estas deducciones tributarias, que tienen un encaje estrictamente “social” al apoyar, siguiendo la estela de nuestra Constitución, el acceso a la vivienda por parte de individuos necesitados de una protección pública reforzada.

No obstante, la parte del león del botín fiscal entregado por la ley tributaria al arrendamiento de viviendas se inclina radicalmente del lado de la oferta. Además de que en este caso no es imprescindible la nota de habitualidad en el uso de la vivienda, la ley otorga al perceptor de la renta un trato muy benévolo por la concesión de otras prerrogativas adicionales. A diferencia de las deducciones proporcionales en cuota (que, como es obvio, no disminuyen la progresividad que recae sobre sus beneficiarios), las medidas de oferta –favorables al propietario o usufructuario del inmueble cedido en arrendamiento- pretenden aumentar el número de unidades disponibles en el mercado y, si lo consiguen, reducen los precios del alquiler. En teoría, este impulso público debería no sólo neutralizar la tendencia ascendente de los precios que propician los incentivos a la demanda antes señalados. La política fiscal de oferta ambiciona mucho más y su impacto en el mercado del alquiler tendría que arrojar, si dicho mercado reflejara la posibilidad real de un intercambio libre entre las partes,  un saldo neto de precios a la baja que debería soplar en la dirección más conveniente para los inquilinos. De esta forma la ley fiscal restablecería algo del equilibrio contractual roto en contra de los que necesitan el acceso a la vivienda por los “años locos” del “boom” inmobiliario. Los poderes públicos –máximos responsables de este “calentón”- expresarían así cierta voluntad de enmienda. Sin embargo, en nuestro país, que desde el Barroco es el asombro del orbe por la disociación esencial entre la teoría y la práctica que debería seguirla a continuación, ni los precios del alquiler han bajado como consecuencia de estos estímulos a la oferta, ni tampoco -¡ni siquiera tampoco!- han conseguido dotar de mayor transparencia al parque inmobiliario, pues el fraude en la declaración de este tipo de rendimientos sigue campando a sus anchas pese a los beneficios fiscales concedidos a los propietarios, que enseguida resumiré. En España tenemos mucho salero, se chatea bien, se come mejor, hace sol, las mujeres son hermosas y la tierra está plagada de galanes. ¿Por qué, entonces, nuestras leyes suelen ser oligofrénicas o, en el mejor de los casos, esquizoides? ¿Quizás para que el sector público se vengue de lo bien que lo pasamos en privado?

Las ayudas al propietario del inmueble disminuyen su progresividad fiscal porque se instrumentan mediante ajustes en la base del IRPF, no en la cuota. Se trata de dos reducciones –una general y otra específica- que en el primer caso y con carácter ordinario significa integrar en la base sujeta a gravamen sólo el 50% del rendimiento neto. De cada dos euros obtenidos, una vez descontados los gastos inherentes al arrendamiento, el propietario sólo tributará por uno (a condición de que compute los dos euros en su declaración del IRPF). Este privilegio incluso se amplía a partir del 1 de enero de 2011, ya que el Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011 eleva el porcentaje de reducción al 60% del rendimiento inmobiliario.

La aplicación de la reducción específica –en realidad un supuesto de exención total, al alcanzar el 100% del rendimiento neto- se acota a los contratos celebrados con inquilinos comprendidos entre los 18 y 35 años de edad. En estos casos, sin embargo, el citado Proyecto de Presupuestos, cuando se convierta en Ley, restringirá el ámbito de aplicación del beneficio al exigir una edad límite de hasta 30 años, si bien introduce una disposición transitoria que mantendrá la vigencia de la normativa actual cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011. La reducción del 100% se aplicará, por tanto,  hasta la fecha en que el inquilino cumpla 35 años. No serán pocos los propietarios que, para maximizar su utilidad fiscal, aprovechen el “efecto anuncio” de esta disposición transitoria para concertar nuevos contratos de arrendamiento, antes de fin de año, con inquilinos de dicho espectro de edad (18-35 años), consiguiéndose la mayor utilidad (cinco años adicionales al 100% de reducción) con inquilinos de edad inferior a 30 años a la firma del contrato. En todo caso, esta reforma legal supondrá empeorar el acceso al alquiler de vivienda para las personas de edad igual o superior a 30 años, al mismo tiempo que, en mi opinión, promoverá una tendencia general al incremento de los precios del alquiler debido a la conjunción de esta medida legal con la escasez crónica de la oferta arrendaticia. En un mercado libre, la intervención del Estado es capaz de asignar mejor los recursos. En un mercado “rarefactado” (como el inmobiliario), la experiencia reciente demuestra que la intervención del Estado puede regalar a una de las partes, y sólo a una de las partes, un aumento de precios y, además, una prima fiscal. Ojalá esta vez todo sea distinto.