Achtung!, peligro fiscal para los arrendadores de viviendas

Los propietarios de viviendas en alquiler pueden tropezar con un mal inquilino, pero tienen a su  favor la fortuna de la Ley. Reciben un trato muy benigno a la hora de pagar los impuestos que gravan sus ingresos o beneficios, particularmente en los casos del IVA y del IRPF. Del primero están exentos y, en relación con el Impuesto sobre la Renta, el Estado también les “perdona” la totalidad o al menos una parte del tributo. Enseguida hablaré de ello, pero conviene no perder de vista la figura del arrendatario, ya que, si el propietario contrata con una empresa el alojamiento de sus empleados en la vivienda en cuestión, puede tropezar, no ya sólo y eventualmente con un arrendatario incumplidor, sino con la misma Ley que en principio le parece tan risueña. Para evitar lo que, en palabras de su hijo y sucesor, le pasó al emperador Carlos V cuando se adentró en Francia pensando que era territorio conquistado -“que entró comiendo pavos y salió comiendo nabos”-, los arrendadores deben tener cuidado al elegir la persona con la que contratan, por sus contingencias y riesgos fiscales. Aquí va un breve resumen actualizado, relativo a los dos impuestos principales que les afectan.

1.- IVA

La Dirección General de Tributos se mantiene inflexible en su negativa absoluta a reconocer la exención si el arrendatario es una sociedad mercantil que pacta con el propietario-arrendador el uso de la vivienda para sus empleados. En estos casos el propietario deberá repercutir el IVA (al tipo general, actualmente el 18%) sobre el importe de la renta mensual. No terminan aquí los problemas, aunque ahora también para la sociedad arrendataria, porque –según dicho centro directivo- el IVA soportado por la empresa no podrá ser objeto de deducción en sus declaraciones-liquidaciones. Lo impediría el artículo 95 de la Ley del Impuesto, al no estar afectada la vivienda arrendada, de forma directa y exclusiva, a la actividad de la empresa. Resumiendo: esta doctrina oficial significa para el propietario unas complicaciones formales y procedimentales (emitir factura, repercutir el impuesto al inquilino e ingresarlo en el Tesoro) que pueden devenir en algo mucho más serio si incumple aquellas obligaciones y no repercute las cuotas de IVA, pues la Ley le considera sujeto pasivo del Impuesto. Y, respecto a la empresa arrendataria, el IVA pierde su carácter neutral, pues al no ser objeto de deducción se convierte en un coste más de explotación para la sociedad afectada.

Sin embargo, conviene señalar que existe una línea jurisprudencial contraria a tanta dureza, siempre que el contrato de arrendamiento impida una posterior cesión del uso de la vivienda a un tercero. Es decir, siempre que el ocupante de la vivienda –el empleado o directivo de la empresa- venga expresamente designado e identificado en el contrato de arrendamiento, pactándose también en el mismo la prohibición de cesión, subarriendo o traspaso a otra persona durante toda su vigencia, aunque igualmente pertenezca a la plantilla de la empresa. El pionero de esta doctrina fue el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Madrid, en Sentencias de 19 de noviembre de 2003 y 2 de junio de 2004.

2.- IRPF

El arrendamiento de viviendas comporta una reducción del 50% del rendimiento neto obtenido por el propietario (el 60% desde el año 2011). Incluso la reducción se convierte en un caso de exención total (reducción del 100%) si el inquilino tiene una edad comprendida entre 18 y 35 años (hasta 30 años desde 2011) y unos rendimientos del trabajo o de actividades económicas superiores al “indicador público de renta de efectos múltiples” (IPREM). En la última declaración del IRPF (2009) el IPREM a tener en cuenta fue la cantidad de 7.381,33 euros anuales. El beneficio fiscal se vincula, por tanto, a la cesión de la vivienda a favor de personas jóvenes con unos ingresos no necesariamente elevados.

Sin embargo, el mismo órgano judicial (el TSJ de Madrid) que considera, a efectos del IVA, que el contrato de arrendamiento celebrado con una empresa no malogra el destino del inmueble –el de servir de “vivienda”- (ni por tanto la exención) por el simple hecho de tratarse de una entidad mercantil, siempre que ésta ceda el inmueble para el uso –como morada- a sus trabajadores, sostiene todo lo contrario en el IRPF. En efecto, su Sentencia de 14 de julio de 2010, recientemente publicada, considera que no pueden ser “destinadas a vivienda” (valga la redundancia) las viviendas objeto de un contrato de inquilinato en el que la arrendataria sea una persona jurídica, “y ello con independencia de que finalmente la vivienda, por cesión o subrogación,…acabase siendo ocupada por una persona física en concepto de vivienda”. Esta sentencia, sobre todo, es “redundante” en su estrechez de miras.

Como vemos, el Derecho da para todo y sus conceptos se pueden estirar o retraer a gusto del mismo consumidor, como si fueran goma de mascar. En el caso de autos, además, la Agencia Tributaria sancionó al contribuyente como si la cuestión fuera meridianamente clara y aquél hubiera tenido una intención manifiesta de defraudar. El TSJ de Madrid anuló no obstante la sanción, a pesar de haber sido tajante en no considerar el contrato de arrendamiento como de vivienda, sino “para uso distinto”. La sanción fue, simplemente, declarada nula por un defecto de forma de la Administración, por carecer de la suficiente motivación o explicitación de la argumentación administrativa.

Tengamos todos cuidado, aunque llevemos razón o por lo menos podamos alegar de nuestra parte el beneficio de la duda. Hacienda está “canina”, no ingresa lo suficiente y las diversas Administraciones, la del Estado, las autonómicas y las municipales, no están muy lejos de suspender pagos y algunas, formalidades procesales aparte, ya no atienden las facturas de sus proveedores ni las nóminas de sus funcionarios. Por eso, la tentación de algunas oficinas fiscales es cogernos del dobladillo del pantalón y ponernos bocabajo hasta que salga todo lo que tenemos en los bolsillos. Entonces, con razón o sin ella, pero utilizando este método expeditivo nos soltarán y nos dejarán en paz. A costa de la confianza y la presunción de que vivimos en un país civilizado.