Cicatería y contradicciones de Hacienda sobre la dación en pago

El concepto jurídico de la dación en pago era casi un perfecto desconocido para el público allá por los años 2006 ó 2007, antes de la Gran Recesión. Hoy, desgraciadamente, es un término muy popular, además de una reivindicación efectuada por miles de familias que han perdido o están en el trance de perder su casa. Cada vez son más los individuos que no tienen recursos para devolver a los bancos los créditos hipotecarios que les concedieron para la compra de su hogar en la época de bonanza, con los precios inmobiliarios por las nubes. Además, no fueron pocas las personas que hipotecaron su vivienda simplemente para destinar el préstamo a consumos instantáneos (un viaje, una celebración familiar…), confiadas en la supuesta estabilidad de su empleo, los bajos tipos de interés y la locura no confesada de algunas entidades en su estrategia de oferta financiera. Ambos grupos se hallan actualmente en la misma –y trágica- situación.

Ahora bien, que la dación en pago sea ya una figura tristemente famosa no significa que, en absoluto, sean nítidos sus perfiles tributarios. Creo que para nadie, incluido el Ministerio de Hacienda. En un principio, nuestras autoridades fiscales estimaron, provisionalmente al menos, que en el caso de los particulares sus daciones en pago estaban sujetas al IRPF, integrándose sus resultados, como las demás alteraciones patrimoniales, en la llamada base imponible del ahorro.

Sin embargo, el 26 de septiembre de 2011, la Dirección General de Tributos (DGT) emitió un informe que significaba un cambio de criterio radical. La DGT puso la lupa en la “teórica” condonación expresa de la deuda realizada por la entidad financiera a los tomadores de un préstamo con garantía hipotecaria, y en la subsiguiente liberación completa de sus cargas a través de la dación en pago de la vivienda hipotecada, sin contraprestaciones adicionales. Con ese enfoque, la DGT llegó a la sorprendente conclusión de que dicha operativa constituía un negocio jurídico gratuito e inter vivos. Gracias a tal fundamento de Derecho Privado, debía tributar como si fuera una donación. Es decir, el contribuyente no sólo perdía su casa (entregada al banco), sino que, además, corría el riesgo de verse obligado a hacer frente a un inesperado y cuantioso impuesto. Según Hacienda, la cancelación bancaria del resto de la deuda pendiente era un regalo del banco sobre el que debía disparar a discreción, para mejor fortuna de las Comunidades Autónomas, como titulares del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. El pobre desahuciado cancelaba su deuda con el banco, pero instantáneamente adquiría otra deuda con las Administraciones Públicas, aunque él y su familia estuvieran plagados de pérdidas. Del árbol caído todos hacían leña y uno de los leñadores era el Ministerio de Hacienda.

No debía compartir esta doctrina de la DGT el mismísimo Gobierno. Porque el 10 de marzo de 2012 apareció en el BOE el Real Decreto-ley 6/2012 (de medidas urgentes de protección a los deudores hipotecarios sin recursos), que volvió a dejar las cosas como estaban, otorgando además un beneficio fiscal a los deudores situados en el “umbral de la exclusión” definido en su artículo 3. Como una exención requiere de una sujeción previa, resulta meridianamente claro que la dación en pago de la vivienda gira en la órbita del IRPF, no en la del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, como erróneamente había sostenido la DGT en el citado informe de septiembre de 2011. Por eso, dicho centro directivo se vio forzado a desmentirse a sí mismo en un nuevo informe que lleva fecha de 10 de mayo de 2012.

Con tanto zigzag legal y administrativo no es fácil orientarse. No obstante, podemos aventurar algunas conclusiones que, según mi modesta opinión, pueden ayudar a la consecución de un trato fiscal razonable para la dación en pago:

1.- La dación en pago de la vivienda está sujeta al IRPF, no al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

2.- Dicha operación constituye una alteración patrimonial cuyo resultado (pérdida o beneficio) debe integrarse en la base del ahorro del IRPF (sin menoscabo de las exenciones de las que luego hablaré).

3.- A mi entender, la mayor parte de las daciones en pago comportarán una pérdida patrimonial para el deudor hipotecario, ya que el valor de adquisición del inmueble que da en pago será superior al saldo pendiente de la deuda hipotecaria.

4.- Sin embargo, la realidad no siempre acepta fórmulas generales. Existirá una ganancia patrimonial cuando el importe de la deuda pendiente extinguida por la dación sea superior al valor de adquisición de la vivienda. Este último puede ser bajo, por ejemplo, si la casa tiene una fecha de adquisición antigua y posteriormente se hipotecó en los años del “boom” inmobiliario. En cualquier caso, sólo gozarán de exención en el IRPF las daciones en pago reguladas por el Real Decreto-ley 6/12. Las demás tributarán en su totalidad, integrándose en la base del ahorro, de acuerdo con una escala de tipos que, en función de los tramos de renta, van desde el 21% al 27% (durante los años 2012 y 2013).

5.- Todo ello sin menoscabo de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia. Aquí también debe predicarse la exención, al encajar dicho beneficio en la normativa tradicional del IRPF.

6.- En cuanto a su naturaleza jurídica, la dación en pago es una permuta de bienes o derechos, determinándose el beneficio o la pérdida por la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se cede y el mayor de los dos siguientes: el valor de mercado del bien o derecho entregado, o el valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio. Como, generalmente, en las daciones en pago el valor de transmisión "superior" será la deuda hipotecaria pendiente (dado el valor “actual” del inmueble), habrá una ganancia si el importe de la deuda supera el valor originario de la vivienda cedida.

7.- A mi juicio, el Gobierno debería regular la dación en pago otorgando, para la vivienda habitual, la exención de las eventuales plusvalías. En este sentido, el expresado Real Decreto-ley 6/12 resulta insuficiente por el perfil muy restrictivo de los deudores que pueden acogerse a sus beneficios y el carácter voluntario de su aplicación para los bancos. Se necesita algo más que un código de buenas prácticas, es urgente una norma jurídica que guarde alguna consonancia efectiva con las reivindicaciones de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. La prueba de ello es la casi unanimidad con la que bancos y cajas -aproximadamente un centenar- se han adherido voluntariamente a dicho código de  buenas maneras empresariales (BOE del 10 de abril). Seguramente dichas entidades no tienen nada que perder.