Los inquilinos que ‘pasen’ del Registro de la Propiedad pueden acabar en la calle

El 6 de junio entró en vigor un paquete de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Ya simplemente la advertencia legal, en apariencia ambigua, de que el verbo “flexibilizar” va a pasar a la acción, debería poner sobre aviso a muchas personas. Casi todos sabemos que, de un tiempo a esta parte, cuando un Gobierno de España dice que nos va a “flexibilizar”, lo que realmente sucede es que pocos días después nos deja la novia. O el novio. O el casero, que es la amenaza de moda para inquilinos "rígidos", pues el Gobierno de Mariano Rajoy y su mayoría parlamentaria, poniendo en sordina la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, han reforzado en numerosos aspectos la posición jurídica del propietario de la vivienda. Atención, inquilinos, que esta reforma os obligará a tomar ciertas cautelas, pues lo que el Gobierno busca es “un verdadero mercado profesionalizado del alquiler”. En el nuevo contexto legal resulta decisiva la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Porque, a falta de ese trámite, el inquilino y su familia están en riesgo de llevarse las manos a la cabeza –sin poder hacer nada más práctico a su favor- si comparece un tercero ajeno a la relación contractual y les expulsa de la vivienda.

Hasta el 6 de junio de 2013, el comprador de una vivienda arrendada quedaba subrogado siempre en las obligaciones y derechos del arrendador durante los cinco primeros años del alquiler. La subrogación se imponía forzosamente –y con ella se mantenían los derechos del inquilino-, aunque en el Registro de la Propiedad no constara la existencia del contrato de arrendamiento. La buena fe del comprador (que, al consultar la información registral, nada le advertía de que el inmueble lo ocupaba un arrendatario) sólo le protegía en los contratos de duración superior a cinco años; pues –cumplido dicho tiempo- el contrato perdía sus efectos y la Ley trasladaba al arrendador-transmitente la obligación de indemnizar al inquilino por la resolución del contrato. El inquilino, hasta ahora, era un pequeño dios y, salvo excepciones contadas, nadie podía desalojarle de la vivienda durante esos cinco años sagrados.

A partir de esa fecha, el adquirente (con los matices temporales que veremos enseguida) sólo quedará subrogado en el contrato si el arrendamiento figura inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la transmisión de la vivienda. Si la finca no se hallara inscrita en el Registro, el comprador tendrá derecho a dar por resuelto el contrato de alquiler. En este último caso y si el adquirente ejerce esa facultad de resolución que le otorga la Ley, el arrendatario sólo podrá continuar en el inmueble durante tres meses (pagando la renta), sin menoscabo de su derecho a exigir del vendedor la indemnización de los daños y perjuicios causados.

Antes de terminar, unas precisiones temporales. La nueva regulación legal sólo es aplicable a los contratos celebrados desde el citado 6 de junio de 2013, pues los contratos anteriores seguirán rigiéndose por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Por otra parte, el Gobierno deberá, antes del 6 de diciembre del presente año, adaptar la normativa sobre inscripción registral de los arrendamientos urbanos al nuevo marco jurídico. En la actualidad, la inscripción requiere el otorgamiento del contrato en escritura notarial o, al menos, el elevamiento del contrato privado a escritura pública. La protección registral del inquilino significa, naturalmente, unos costes adicionales a su cargo. En resumen: más papeleo y más gastos. Y una mayor intervención del Estado a través de sus fedatarios públicos. ¿Reducirá el Gobierno el arancel de los notarios y los registradores en estos casos? Veremos.

Si este “pequeño” detalle registral se adiciona al cambio, más sustancial, de la duración máxima del contrato de inquilinato (se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria, y de tres a uno la prórroga tácita), es dudoso que el Gobierno consiga su propósito de acabar con la desocupación de la mayoría de las viviendas actualmente vacías. Debido a la recesión y al desplome del mercado de compraventa, el alquiler es hoy una opción en ascenso y más barata. Sin embargo, con los nuevos requisitos registrales la Ley ha puesto demasiadas incertidumbres, costes de transacción y peligros de desposesión en el camino de los futuros inquilinos. Se trata de un riesgo real que no se consumará exclusivamente por la voluntad espontánea del dueño de la vivienda. El peligro para el inquilino no vendrá muchas veces del lado de la demanda de compra, más deprimida que la honradez del señor Bárcenas, sino de los acreedores de su casero. El mayor riesgo para los arrendatarios es la crisis. La recesión está produciendo muchas enajenaciones forzosas de inmuebles (embargos, ejecuciones hipotecarias…) como consecuencia de las deudas impagadas de sus propietarios. Por ello, si el inquilino se despreocupa del Registro puede ser despojado de sus derechos. Sin comerlo ni beberlo. Simplemente por las deudas –para él seguramente ocultas- del propietario de su vivienda.