La historia de un concurso histórico
Cristina Garrido *
A las 10 de la mañana del 7 julio de 2008, Aurelio Martínez, que presidía el Instituto de Crédito Oficial (ICO), salía de la reunión del consejo de la entidad para hacer una llamada. Comunicaba a Fernando Martín, presidente de Martinsa-Fadesa, la mayor inmobiliaria española, que no podían concederle el crédito de 150 millones de euros que había solicitado porque “los estatutos no permiten financiar circulante”. Siete días después, la empresa se declaraba en concurso voluntario de acreedores, porque los bancos, que habían refinanciado apenas dos meses antes un crédito de más de 4.000 millones, no estaban dispuestos a retrasar más el cobro de los intereses a punto de vencer. El pasivo de la suspensión se fijaba en más de 7.000 millones. Ahora es cuestión de semanas que Martinsa salga del proceso de suspensión de pagos porque casi el 74% de sus acreedores han aprobado el convenio.
Fernando Martín, se muestra muy orgulloso de haber llevado la compañía a buen puerto en una complicada travesía que ha durado dos años y medio, que le ha apartado de la vida empresarial madrileña y que redujo drásticamente su nivel de vida al fijar su salario en tan sólo 3,5 millones de euros anuales por la gestión de la compañía. En este periodo, casi 5.000 personas se quedaron sin la vivienda que proyectaban comprar y unos 3.000 trabajadores (directos e indirectos) perdieron el empleo que suponía la construcción y promoción de esas casas. Por contra, los bancos que han dictado el convenio están también muy satisfechos (“que Martinsa haya superado el concurso es una muy buena noticia para todos”, dice un acreedor), así como la pléyade de abogados, asesores y administradores concursales, que se repartirán casi 33 millones de euros a la conclusión del proceso.
Las cifras de la suspensión son galácticas. Cuando Martinsa entró en concurso, declaraba tener unos activos, valorados por la consultora inmobiliaria internacional CB Richard Ellis, de 10.800 millones de euros, tenía 12.578 viviendas comprometidas (stock de pre ventas en el argot de la compañía) y decía contar con 28,7 millones de metros cuadrados de suelo “potencialmente edificables”. Esa foto, que no era real y estaba distorsionada por la burbuja que envolvía al sector inmobiliario, es ahora muy diferente. La Martinsa que sale del concurso dispone de activos valorados, según la última auditoría, en 5.384 millones, tiene vendidas sobre plano 650 viviendas (la mayor parte fuera de España) y deudas con los bancos de más de 5.000 millones.
Afortunadamente, el ICO no concedió el crédito, porque habría sido absurdo financiar con fondos públicos lo que no querían pagar ni sus propios accionistas. El éxito de la recuperación no se debe sólo a Fernando Martín, ya que el Gobierno salvó a la inmobiliaria de la liquidación con un decreto, aprobado in extremis a finales de 2008, que le permite saltarse temporalmente la norma sobre fondos propios.
La Comisión Nacional del Mercado de Valores sigue a la espera de que se levante el concurso para reanudar la cotización, suspendida desde el 15 de julio de 2008 y que sea el mercado el que valore a la empresa. Es previsible que el futuro de compañías como Martinsa sea diferente. La inmobiliaria sólo construirá pisos donde haya demanda, crecerá en vivienda de protección oficial, los bancos le concederán crédito con cuentagotas y gestionará el suelo (al final, su mejor activo) con racionalidad. Su compromiso es ir pagando, sin quitas, a lo largo de ocho años, en un plazo máximo de diez años (ocho ampliables a dos), a partir de 2012, la totalidad de sus deudas. En los tres primeros ejercicios (2012-2014) la amortización oscilaría entre el 0,25% y el 0,50% del pasivo. Además, el convenio propuesto por Caja Madrid, La Caixa, Banco Popular y Caixa Galicia contempla la posibilidad de que los bancos canjeen deuda por acciones en el caso de que Martinsa no pague sus deudas en plazo.
