La riqueza del país y la burbuja del alquiler

Por Carlos Sánchez Mato y Eduardo Garzón*

“Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general.” Puede parecer extemporáneo citar el artículo 128 de la Constitución Española pero no vemos forma mejor de proponer un marco que habría evitado el grave problema del alquiler.

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En los últimos años los precios del alquiler están incrementándose en buena parte de las localidades españolas a un ritmo frenético, causando un enorme perjuicio social a su paso que adopta el rostro de numerosos y crecientes desahucios (ya son 6 de cada 10 desahucios los provocados por impagos de alquileres según los datos del Consejo General del Poder Judicial) e intensos procesos de gentrificación. Además, esta tendencia no hace sino coger más y más fuerza (sólo en los últimos doce meses el precio medio del alquiler se ha disparado casi un 20% en ciudades como Barcelona, Madrid, Palma o Málaga, según datos de portales inmobiliarios) y no hay visos de que esta tendencia vaya a cambiar si no se adoptan medidas pertinentes por parte de las administraciones públicas. Y para saber qué actuaciones serían las más eficaces para combatir esta enorme burbuja del alquiler es imprescindible conocer bien las causas que la han originado.

La aparición de la burbuja se explica por una combinación de dos fenómenos: un incremento de demanda de alquiler de viviendas y, sobre todo, una disminución de la oferta en este sector. A su vez, cada uno de los dos fenómenos viene explicado por varios factores.

Por el lado de la demanda, ésta se ha incrementado por muchos motivos.

1) El elevado nivel de pobreza que existe en nuestro país incluso en el colectivo de los trabajadores (según la OCDE el 14,8% de los trabajadores son pobres, récord en la Unión Europea) conlleva que una buena parte de la población no tenga posibilidades de acceder a la compra de una vivienda y no le quede más remedio que acudir al alquiler.

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2) La baja concesión de créditos hipotecarios que están llevando a cabo las entidades bancarias en nuestro país (el saldo hipotecario se ha reducido desde máximos un 20% y las condiciones para recibir una hipoteca se han endurecido).

3) Las ayudas al alquiler que ha aprobado recientemente el gobierno, que lejos de resolver la situación la agravan aún más porque incrementan la demanda del alquiler sin afectar a la oferta, provocando mayor presión sobre los precios. Hay estudios que señalan que el 75% de las ayudas públicas concedidas a los arrendatarios suelen acabar en el bolsillo de los arrendadores a través de incrementos en el precio del alquiler.

4) También es de destacar el importante proceso de emigración que se está produciendo desde las zonas rurales y pequeñas y medianas localidades (con menores oportunidades de formación y de trabajo) a las grandes urbes (con mayores oportunidades) en un contexto de elevado desempleo; algunos ejemplos paradigmáticos lo conforman Cádiz, Valladolid o León, que están perdiendo población a ritmos frenéticos. El resultado de los tres factores es que cada vez más personas demandan vivir en alquiler en zonas muy concretas.

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Por el lado de la oferta, ésta se mantiene muy baja por muchos motivos entre los que destacan los siguientes.

1) Hay demasiadas viviendas vacías (el 18% del total de viviendas según la OCDE) a las que no se les está dando ningún uso porque fundamentalmente pertenecen a bancos (se lleva la palma la SAREB, el banco malo) que no tienen capacidad para darle salida.

2) Los importantes récords de entradas de turistas y la explosión del negocio de las viviendas de uso turístico a través de plataformas digitales como la de Airbnb han provocado que las viviendas se orienten a un muy rentable alquiler estacional y no al habitual, hundiendo la oferta de pisos para este segundo tipo de uso.

3) Las importantes ayudas fiscales (como exención en el impuesto de sociedades) que se le conceden a las SOCIMI (Sociedades anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado inmobiliario) han tenido como consecuencia una importante concentración en el sector del alquiler (9 empresas acumulan más del 90% de los activos) que provoca una merma en la competencia y por lo tanto un mayor margen para establecer precios elevados. La entrada tan bestial de estas sociedades se explica a su vez por las inyecciones masivas de liquidez por parte del Banco Central Europeo, que las ha dotado de suficientes recursos para que adquieran numerosos inmuebles en las ciudades para destinarlos al alquiler (prueba de ello es que también se está incrementando el precio de la vivienda, y de forma armonizada, en la Unión Europea, destacando las ciudades de Berlín, Hamburgo, Ámsterdam y Rotterdam).

Las soluciones pasan, en general, por abordar con actuaciones concretas las causas señaladas:

  1. Incrementar la oferta de viviendas en alquiler a través de la conformación de un importante parque público de inmuebles orientados al alquiler.
  2. Orientar las viviendas vacías de grandes propietarios hacia el alquiler social.
  3. Controlar los precios de los alquileres para impedir que escalen a niveles inasumibles.
  4. Estabilizar más los alquileres volviendo al menos al plazo mínimo de 5 años en los contratos.
  5. Regular las viviendas de uso turístico, estableciendo, entre otras cosas, un máximo de viviendas por zonas y un máximo número de días al año en alquiler.

  6. Retirar las ayudas fiscales a las SOCIMI, evitando así la competencia asimétrica que generan estas empresas en el sector e impidiendo que tengan suficiente poder de mercado como para establecer precios a su conveniencia.

  7. Combatir el fraude laboral que existe en nuestro país, legislar para incrementar el poder de negociación de los trabajadores y crear empleo público en todas las ciudades y zonas para eliminar el número de trabajadores pobres que se ven obligados a alquilar y la desertificación de determinadas zonas y localidades del país.

  8. Disponer de una banca pública potente que conceda financiación para muchas familias que desean acceder a una vivienda en propiedad.

  9. Reorientar las políticas ultraexpansivas del Banco Central Europeo para que dejen de inundar de dinero los mercados financieros y pasen a financiar políticas públicas productivas y sociales.

Algunos ayuntamientos como el de Madrid o Palma han anunciado medidas, limitadas en el ámbito de sus competencias. Sin embargo, la Comisión Europea achaca a España “prácticas restrictivas” sobre los alquileres turísticos cuando hay inacción en ámbitos superiores a los municipales y la capacidad de los ayuntamientos es extremadamente limitada. De hecho, las administraciones locales no tienen suficientes competencias para lograr que sus medidas sean respetadas y por otro lado porque, como se acaba de señalar, no son las únicas medidas que habría que adoptar para combatir el problema. De hecho, el verdadero reto está en el ámbito de administraciones de mayor ámbito geográfico e institucional como las comunidades autónomas o la Administración Central, e incluso el Banco Central Europeo.

Pero lo que no se puede poner en cuestión es que estas medidas tengan cabida en nuestro ordenamiento jurídico porque algunas de ellas pasen por movilizar inmuebles de grandes propietarios; no olvidemos que el artículo 47 de nuestra Constitución es un artículo fundamental y sostiene que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”. Si además le añadimos el contenido del artículo 128 que reza: “Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general” pues tenemos el marco suficiente para otorgar más prioridad al derecho a la vivienda que al derecho a la propiedad de grandes empresas financieras e inmobiliarias.

Las administraciones públicas no pueden ser meros espectadores ante esta burbuja porque los efectos causan ya actualmente graves daños. Toca actuar y hacerlo de manera contundente.

* Sánchez Mato es el responsable de políticas económicas de Izquierda Unida y concejal del Ayuntamiento de Madrid y Garzón es economista. 

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