Los tiempos de la vivienda

 Si usted está en estos momentos afrontando los pagos de un préstamo hipotecario por su vivienda habitual o tiene la intención, en un futuro próximo, de proceder a su adquisición, le propongo que se haga con un calendario fiscal. Si todavía no lo tiene y, como es lógico, pretende disfrutar de la máxima rentabilidad fiscal o, al menos, detectar bien cuál es su situación legal, le voy a ayudar a confeccionar ese almanaque legislativo, si usted me lo permite. El ordenamiento tributario, el hoy vigente y el previsible a corto plazo, nos obligan a separar cuatro tiempos distintos dentro de un cuadro en el que dibujaremos en primer plano la figura de la deducción en la cuota del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y alguna cosilla más. Los cuatro tiempos son los siguientes:

1.- Viviendas adquiridas antes del 20 de enero de 2006

Conservan íntegro el derecho a la deducción en el IRPF, incluidos los porcentajes incrementados por la existencia de un préstamo hipotecario o cualquier otra forma justificada de financiación ajena. En la actualidad, el tipo general de la deducción es doble: el 7,5% respecto al tramo estatal del Impuesto, y el que establezca cada Comunidad Autónoma en relación con el tramo autonómico de la deducción (o bien el 7,5% en defecto de dicha aprobación). En el caso de financiación ajena, el contribuyente tendrá derecho a beneficiarse de la compensación fiscal regulada en la Ley de Presupuestos de cada ejercicio, lo que, en la práctica, le permitirá seguir disfrutando de los tipos incrementados del 25% ´ó 20%, según los casos, con las condiciones y requisitos legalmente establecidos.

2.- Viviendas adquiridas entre el 20 de enero de 2006 y el 30 de junio de 2010

Su situación, en lo que se refiere al IRPF, ha empeorado si la comparamos con lo que acabo de resumir en el apartado 1 anterior. El tipo general de deducción de la cuota es el mismo, pero, por el contrario, el contribuyente ya no tiene derecho a la aplicación de los tipos incrementados en las compras con financiación ajena, como tampoco a recibir una compensación por vía presupuestaria.

Sin embargo, en lo que atañe al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), debe tenerse en cuenta que a partir del 1 de julio de 2010 las entregas de viviendas resultarán gravadas al tipo del 8%, frente al 7% actual. Esta circunstancia –válida sólo para la vivienda de nueva construcción- hace aconsejable, si la decisión de compra es factible y está ya “madura”, anticipar la compra de la vivienda habitual en lo que resta del primer semestre del presente año. La vivienda usada no está sujeta a IVA, sino al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo que está cedido en su integridad a las Comunidades Autónomas (CCAA). La mayor parte de las CCAA gravan actualmente la adquisición de inmuebles al tipo del 7%, pero en el futuro unificarán  –es lo más probable- los tipos del IVA y del ITP, por lo que este último también se situará en el 8%. A favor de dicha dirección se mueve tanto la inercia burocrática de una mayor recaudación como la adaptación del mercado de vivienda usada al de nueva construcción para evitar distorsiones perjudiciales a este último, sobre todo por su impacto negativo en la actividad económica y en el empleo. Sin embargo, algunas CCAA como Madrid y Galicia ya han anunciado que mantendrán en el futuro el tipo hoy vigente del ITP.

3.- Viviendas adquiridas entre el 1 de julio y el 31 de diciembre de 2010

Vale lo dicho en el apartado anterior para los dos impuestos citados. No obstante, como el panorama legal, en lo que se refiere al IRPF, sufrirá cambios profundos cuando entre en vigor –el 1 de enero de 2011- la futura Ley de Economía Sostenible (LES), este nuevo condicionante hace aconsejable, también en este caso, anticipar la compra dentro del año en curso. En el apartado siguiente resumiré lo principal de estos cambios, pero aquí conviene resaltar que los mismos no afectarán a las adquisiciones anteriores a 1 de enero de 2011, que mantendrán el derecho a la aplicación de la normativa anterior. Sólo una precisión: en los supuestos específicos de construcción, rehabilitación o adecuación de la vivienda (en este último caso para facilitar el acceso y la movilidad de personas discapacitadas), las obras correspondientes deberán haber concluido antes del 1 de enero de 2015.

4.- Viviendas adquiridas desde el 1 de enero de 2011

El IVA, en principio, será el mismo. No así la deducción del IRPF, que a partir de entonces, gracias a la LES, merecerá el nombre de “deducción placebo” por su falta de eficacia práctica. Pues sólo se aplicará a contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, y aún así con muchas restricciones, pues la nueva deducción sólo tendrá efectos plenos para las bases imponibles inferiores a 17.707,20 euros anuales. Se trata, aparentemente, de concentrar este beneficio fiscal en las rentas bajas, pero como éstas normalmente sufren escasas retenciones a cuenta y la deducción sólo se “resta” de las retenciones del IRPF, su efectividad, en muchos casos, será mas teórica que real, siendo previsible que, a pesar de la inversión realizada, el importe de la deducción sea frecuentemente igual a cero euros.